Impuesto general a las ventas – Segunda Categoría
Si vas a vender un inmueble (casa, edificio, estacionamiento, stand, entre otros) o valores mobiliarios, estarás generando una ganancia de capital, por lo que estás obligado a pagar el 5% a la SUNAT para efectos de impuesto a la renta de segunda categoría.
Ten en cuenta que si vendes más de 2 inmuebles en el mismo año, el ingreso obtenido a partir de la tercera venta será considerado como renta de tercera categoría y pasarás a ser una persona natural con negocio.
Exoneración del impuesto
¿Sabías que puedes estar exonerado del pago del impuesto de segunda categoría si te encuentras en uno de estos casos?
Los casos son los siguientes:
- Si el inmueble fue comprado antes de la fecha del 1 de enero del 2004 y tienes los documentos que lo acrediten.
- Si el inmueble que deseas vender es tu única propiedad, es decir casa habitación. En otras palabras, si has vivido en ella por lo menos 2 años y no ha sido usado solo como negocio, almacén, cochera o similar. Esto no incluye a los terrenos.
- Si al vender tu inmueble, no obtienes alguna ganancia; es decir, el precio de la venta es igual o menor al costo de la compra.
¿Qué debes hacer para consolidar y terminar la venta de tu inmueble?
Deberás mostrar el comprobante que acredite el pago del impuesto a la renta de segunda categoría. Por otro lado, si estás exonerado de pagar dicho impuesto, tendrás que presentar la ficha “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del impuesto a la renta de segunda categoría”, como también los documentos necesarios que lo sustenten. Por ejemplo, el título de propiedad que acredite la fecha de compra del inmueble.
Todo esto deberás ser presentado ante el notario, por lo que estará obligado a:
- Verificar que hayas pagado el impuesto
- Incluir los documentos correspondientes en la Escritura Pública
- Archivar los documentos mencionados
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Cálculo del impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles
Para realizar el trámite necesitarás tu RUC y clave SOL, esto podrás pedirlo en cualquier agencia de la SUNAT y abrir una nueva cuenta. Hazlo en tres pasos:
1. Determina el costo de adquisición actualizado de tu inmueble
Para actualizar el costo de adquisición o construcción del inmueble que vendes, debes aplicarle el Índices de Corrección Monetaria – ICM del mes y año en el que se compró la propiedad. Esta data lo puedes obtener desde la web del MEF (Ministerio de Economía y Finanzas).
Por ejemplo:
Si el 24 de julio del 2019 vendiste un inmueble en 210,000 soles y el valor de adquisición de dicho inmueble fue por 180,000 soles en setiembre del 2017.
Según la publicación del MEF, el ICM aplicable al valor de adquisición es de 1.03.
Entonces: S/ 180,000 x 1.03 = S/ 185,400 es el costo de adquisición actualizado.
2. Determinar la Renta Neta
Luego de ello, deberás restar al precio de venta del inmueble con el costo del inmueble actualizado (con el ICM), obteniendo como resultado la “renta neta” producto de la venta.
Precio de venta: S/ 210,000 – Costo de adquisición actualizado: S/ 185,400 nos da un total de S/ 24,600 de Renta neta.
3. Determinación del impuesto
A la renta neta obtenida le deberás aplicar la tasa efectiva del impuesto que es del cinco por ciento (5%) y esto dará como resultado el impuesto a pagar.
Renta Neta: S/ 24,600 x Impuesto: 5% nos da un resultado de S/ 1,230. Este monto será el impuesto a pagar ante la SUNAT.
Nota:
- Si el costo de adquisición y/o de venta se encuentra en Dólares se deberá cambiar a su equivalente en Soles.
- Se deberá usar el tipo de cambio COMPRA si se pasa de Dólares a Soles.
- Se usará el valor según a la fecha de cada transacción, por ejemplo: si se adquirió el inmueble un 25 de marzo del 2012, entonces se deberá usar el tipo de cambio de dicha fecha. Igual sucedería con la fecha de la venta del inmueble.
- Cuando son de título gratuito, como las herencias o donaciones tienen otras reglas. (contáctame para explicarte)
