¿Qué es la declaratoria de fábrica para tu propiedad?

La declaratoria de fábrica es un proceso fundamental en el ámbito de la construcción y la propiedad inmueble en el Perú. Es un trámite mediante el cual se registra una edificación en el Registro de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), donde se detallan las características y condiciones técnicas de la construcción.

¿Qué es la Declaratoria de Fábrica?

La declaratoria de fábrica es la inscripción legal de una construcción ante la Sunarp. Es el proceso mediante el cual se oficializa la existencia de una edificación en una propiedad determinada. Esta declaración puede solicitarse en tres casos principales:

1. Nueva edificación

Cuando se construye una edificación completamente nueva sobre un terreno. En este caso, la construcción debe estar concluida.

2. Ampliaciones de la obra

Cuando se realiza una ampliación o extensión de la edificación existente, como agregar un nuevo piso o aumentar el área construida.

3. Remodelaciones o modificaciones

Cuando se realizan cambios significativos en la estructura actual de la edificación.

Beneficios de la Declaratoria de Fábrica

La declaratoria de fábrica conlleva varios beneficios para el propietario y la propiedad en cuestión:

– Incremento del valor de la propiedad

Al obtener la declaratoria de fábrica, la propiedad adquiere un respaldo legal que aumenta su valor en el mercado inmobiliario.

– Facilita la venta de la propiedad

Al contar con la documentación que respalda la legalidad de la construcción, la venta del inmueble se hace más sencilla y transparente. Así mismo, muestra el costo real del inmueble.

– Posibilidad de utilizar la propiedad como aval o garantía

Una vez registrada la declaratoria, el bien inmueble puede ser ofrecido como aval para obtener un préstamo bancario.

– Permite anticipar o heredar la propiedad

Con la declaratoria de fábrica, el propietario puede planificar la transmisión de la propiedad a sus herederos o beneficiarios.

– Reconocimiento de los derechos del propietario

La declaratoria de fábrica otorga un respaldo legal sólido a los derechos del propietario sobre la construcción.

– Independización de la propiedad en unidades inmobiliarias

La independización permite dividir la propiedad en unidades más pequeñas, lo que facilita su venta, hipoteca o herencia en partes.

¿Quién y cuándo debe realizar la declaratoria de fábrica?

La responsabilidad de realizar la declaratoria de fábrica recae en el propietario del inmueble o en un representante legal autorizado. También puede ser inscrita por uno de los cónyuges, siempre y cuando exista la autorización correspondiente. Es importante destacar que la declaratoria de fábrica debe realizarse una vez que la construcción esté terminada.

Declaratoria de Fábrica y sus modalidades

Existen dos modalidades principales para realizar la declaratoria de fábrica, dependiendo de la fecha en que se finalizó la construcción:

A. Construcciones realizadas hasta el 31-12-2016

En este caso, la inscripción de la declaratoria de fábrica se rige por la Ley N° 27157, modificada por la Ley 30830. Los requisitos para la inscripción son los siguientes:

• Formulario Registral (FOR) aprobado por la Sunarp, firmado por los propietarios y el verificador responsable (un ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de Predios de la zona registral correspondiente). Las firmas deben estar certificadas ante notario.
• Plano de ubicación, localización y distribución, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario.
• Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario, que contenga lo establecido en el artículo 12 del D.S. 035-2006-Vivienda. Si corresponde, deberá constar en el informe técnico de verificación, la constancia de la comunicación a la entidad rectora correspondiente de la cual se requiere el informe técnico de verificación AD HOC y la constancia de pago por la verificación especial.
• Declaración Jurada del verificador responsable, en la cual afirme bajo su responsabilidad que la edificación cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios vigentes en la fecha de ejecución. Si existieran observaciones, deben ser consignadas según el Art. 13 del reglamento. Esta declaración jurada debe contar con la firma legalizada del verificador responsable ante notario.
• Declaración Jurada del verificador, también legalizada notarialmente, que indique que la construcción no está sujeta a los supuestos de improcedencia establecidos en la Primera Disposición Complementaria y Final de la Ley 30830.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
• Pago de la tasa registral, que incluye el derecho de calificación y el derecho de inscripción.

B. Construcciones realizadas desde el año 2017

Para las edificaciones finalizadas a partir del año 2017, la inscripción de la declaratoria de fábrica se rige por los siguientes requisitos:

• Solicitud al municipio del sector firmada por el propietario.
• Copia del DNI del propietario o los propietarios
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios otorgado por la municipalidad.
• Plano de ubicación, localización y distribución aprobado por la municipalidad del sector.
• Formulario Único de Edificaciones (FUE) con el sello de recepción de la municipalidad competente. Este formulario debe estar firmado por los propietarios y el ingeniero constructor, y aprobado por la municipalidad.
• Planos de distribución, cortes y fachada, también aprobados por la municipalidad.
• Licencia de construcción de obra
• Conformidad de obra del solicitante de la declaratoria de fábrica

Al igual que en la modalidad anterior, será necesario realizar el pago de la tasa registral, que incluye el derecho de calificación y el derecho de inscripción.

Conclusión

La declaratoria de fábrica es un proceso esencial para legalizar las construcciones en el Perú. Permite reconocer la existencia de una edificación y brinda diversos beneficios al propietario, como el aumento del valor del inmueble y la posibilidad de utilizarlo como garantía para obtener un préstamo bancario. La declaratoria puede realizarse bajo diferentes modalidades, dependiendo de la fecha de finalización de la construcción. Para garantizar el correcto cumplimiento de todos los requisitos, es recomendable contar con la asesoría de un profesional en el campo de la construcción y la propiedad inmobiliaria.