¿Cómo calcular el valor comercial de tu propiedad?
Fijar el valor comercial de tu inmueble no es una tarea fácil, ya que podrías sobrevalorarlo o rematarlo, por lo que se deberá evaluar diversos factores importantes. Entre ellos se encuentra su antigüedad, ubicación, área y entre otros más. Sin embargo, sería bueno mencionar algunos errores que cometen algunos propietarios al momento de colocar el precio de publicación de sus propiedades.
Dos errores más comunes
Uno de los errores más comunes que cometen algunos propietarios es pensar que el valor comercial de un inmueble es: multiplicar el área total por el valor del metro cuadrado de la zona o distrito. Otro error común es consultar, a otra persona, vecino, amigo o familiar, por el precio al cual se llegó a vender su propiedad. Entonces, ¿qué debería hacer? y ¿por qué sería un error hacer todo lo anterior?
ACM y Tasación
Para responder esta pregunta sería necesario conocer los factores que se involucran en el cálculo del valor comercial del inmueble y, a su vez, que cada tipo de inmueble tiene una fórmula para hallar el precio. Por esta razón, nosotros los asesores o agentes inmobiliarios utilizamos dos tipos de herramientas de valuación comercial: Análisis comparativo de mercado (ACM) y la tasación comercial.
ACM
El más usado entre nosotros suele ser el ACM y consisten en tomar como referencia el valor de otras propiedades que se encuentran en la misma zona y que tiene características similares. Es decir, que no puedo comparar un departamento con una casa o un departamento que está en San Borja con uno que está en Chorrillos.
Tasación
Con respecto a la tasación, es otra herramienta importante que requiere utilizar factores mucho más detallados y más técnico. En la mayoría de los casos lo usan los bancos y en algunos aspectos legales, pero algunos agentes o asesores también podrían hacerlo siempre y cuando hayan realizado los estudios de tasación. Si comparamos los valores entre ambas técnicas (ACM y tasación), el valor de una tasación siempre será menor, entre el 5% y el 10% a la baja.
Factores para determinar el valor de la propiedad
Es necesario recordar que cada propiedad es distinta y tiene formulas diferentes para hallarlo. En este caso mencionaré los factores importantes en el cálculo del valor comercial en departamentos y en casas dentro del tipo residencial.
Ubicación
La ubicación influye un pequeño porcentaje al valor de la propiedad. Un departamento o casa tendrá un mejor valor si se encuentra frente a un parque o en una esquina, en una avenida principal, zona de mucho o bajo tráfico vehicular, zonas tranquilas o zonas peligrosas, entre otras.
Antigüedad
Este es un factor muy importante a la hora de calcular el precio de mercado, ya que a veces las personas tienden a olvidar o consideran que las propiedades no pierden valor a lo largo del tiempo. Este valor perdido es la depreciación y toda estructura se deprecia. Nosotros incluimos el valor de la depreciación al cálculo de valor comercial.
Plusvalía
Es un factor que influye, positivamente, al valor de la propiedad. Esto hace que el metro cuadrado de la zona o lugar aumente ligeramente y dependerá de la ubicación. Por ejemplo: si hay un supermercado cerca, centros comerciales, construcciones de proyectos inmobiliarios o de centros comerciales, entre otros.
Composición de los departamentos y casas
Departamentos
Están compuestos por el área techada, el área libre, aires, los estacionamientos, los depósitos y las obras complementarias. Estos valores te darán el valor comercial de tu inmueble. No olvides restar la depreciación.
Casas
Están compuestos por área de terreno, área construida y obras complementarias. Igualmente, estos valores te darán el valor comercial de tu inmueble. No olvides restar la depreciación. En este caso es necesario evaluar si venderlo como terreno o como casa, eso dependerá de los estudios del mercado inmobiliario y de la potencialidad del terreno.
Conclusión
No olvides que sumar dichos valores te dará el valor comercial de tu inmueble. Por otro lado, podrías tomar como una pequeña referencia los valores de tu Predio Urbano que te otorga la municipalidad. Este valor es relativamente bajo, pero te dará una pequeña idea de como está valorizado tu propiedad. Así mismo, no olvides que el valor de los aires dependerá de lo que puedas construir allí.
En el caso de faltarte algún dato, lo recomendable sería buscar a un asesor o agente inmobiliario, ya que nosotros manejamos información más precisa del mercado y te vamos a orientar. Pues recuerda, que el mercado inmobiliario depende de la oferta y demanda como también de los factores macroeconómicos. Estos podrían alterar al valor comercial.
